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Una volta individuato l’immobile giusto per le proprie esigenze il primo passo da fare è quello di ufficializzare una proposta d’acquisto per lo stesso. La Proposta d’Acquisto è irrevocabile, ha una durata che può andare da un minimo di 2-3 giorni ad un massimo di 15 giorni, ed è consuetudine corrispondere al mediatore/venditore un assegno che accompagna l’offerta per far vedere che la stessa è reale e concreta. Questo generalmente varia dal 5% al 10% del prezzo offerto e tale deposito fiduciario diverrà caparra confirmatoria solo in caso di accettazione dell’offerta da parte del venditore. Nel caso in cui, invece, il venditore non accetti la proposta, l’acquirente avrà diritto alla restituzione delle somme versate a deposito, senza interessi.
Nella proposta di acquisto verranno riportati tutti i dati dell’immobile e gli accordi economici, di tempo e qualsiasi altra caratteristica importante per la definizione dell’accordo.
Il Compromesso, anche chiamato Contratto Preliminare, non determina ancora il passaggio di proprietà, ma conferma in capo alle Parti l’obbligo di vendere e di acquistare, già in essere al momento dell’accettazione della proposta d’acquisto, ossia di stipulare entro una certa data il contratto definitivo alla presenza di un Notaio.
Il compromesso dovrà riportare il nome, la data, il luogo di nascita e il codice fiscale di ciascuna delle Parti, dovrà contenere tutti i riferimenti catastali dell’immobile oggetto di compravendita, eventuali permessi e autorizzazioni, il prezzo e le modalità di pagamento dell’importo convenuto. A tale riguardo, in caso di pagamento in più tranches, bisognerà distinguere tra caparra confirmatoria (che verrà persa dal compratore nel caso in cui questi per qualsiasi motivo non rispetterà i termini del contratto e il venditore deciderà di rescindere dal contratto; nel caso, invece, in cui il venditore non rispetti le clausole contrattuali dovrà restituire al compratore il doppio della somma versata) e caparra penitenziale (entrambi le Parti potranno rescindere dal Contratto: qualora il recesso sia esercitato dal compratore lo stesso perderà detta Caparra, qualora invece sia il venditore a rescindere, questi sarà tenuto a restituire l’importo del deposito versato.
Il compromesso per ottenere efficacia deve essere registrato presso i competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate, a fronte di un pagamento di una tassa fissa di € 200,00 più una marca da bollo da € 16,00 ogni 4 pagine.
Per tutelare ancor di più le parti è possibile trascrivere il compromesso presso i competenti uffici dell’Agenzia del Territorio (Conservatoria del Registri Immobiliari) a fronte di un pagamento di un’apposita imposta.
L’Atto di Compravendita (Rogito Notarile) presso un Notaio, sancisce il passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore al compratore e lo stesso atto sarà poi trascritto presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari per renderlo pubblico.
Si tratta dell’Atto più importante e viene stilato da un Notaio il quale è un Pubblico Ufficiale ed in quanto tale deve mantenersi imparziale. In Italia tutti gli Atti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono essere fatti alla presenza del Notaio, pena la nullità degli stessi.
Il Notaio in genere è scelto dal compratore. Il Notaio predispone l’Atto di Compravendita, che durante l’incontro tra le Parti nel suo Studio viene letto ad alta voce dal notaio stesso. La lettura avviene in lingua italiana e pertanto, se una o entrambe le Parti non capiscono la lingua, occorre la presenza di un interprete autorizzato. Subito dopo le Parti lo firmano in ogni pagina con il loro nome completo apponendovi la data e seguirà lo scambio della documentazione e la consegna delle chiavi dell’unità immobiliare. Entro 20 giorni dalla firma il Notaio deve procedere alla deposizione dell’Atto presso le Autorità competenti (la Conservatoria dei Registri Immobiliari), di modo che avvenga la trascrizione della proprietà presso il Registro degli Immobili. Il compratore riceverà dal Notaio una copia autenticata dell’Atto di Compravendita debitamente registrato presso le competenti Autorità italiane. I pagamenti dovuti in questa fase includono: il saldo del prezzo finale concordato al netto di ogni precedente versamento effettuato, il saldo della Parcella del Notaio, il saldo delle tasse relative al perfezionamento della compravendita che saranno versate direttamente dal Notaio.